深圳专员办

〔2024〕4号

关于对刘俐骅、张玲玲采取出具警示函措施的决定

刘俐骅、张玲玲：

根据《中华人民共和国证券法》有关规定，我办对北京中同华资产评估有限公司执行的江西奇信集团股份有限公司（以下简称奇信股份）拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值资产评估项目（报告文号：中同华评报字（2022）第241983号）（以下简称第241983号奇信股份项目）、奇信股份拟编制财务报告涉及投资性房地产公允价值资产评估项目（报告文号：中同华评报字（2023）第240680号）（以下简称第240680号奇信股份项目）进行了检查。经查，你们作为签字评估师，在执业过程中存在以下问题：

一、针对第241983号奇信股份项目

一是计算错误。惠州房产相关房产税的计算公式存在错误，每个年度只计算了1个月房产税，导致全年纯收益计算错误，最终高估评估值1,915.43万元。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条的规定。

二是可比资产论证分析过程不充分。在计算江南名苑房产租赁期外的月租金时选取了三个可比资产，但该三个可比资产与委估资产的用途不同，另外，委估资产与可比资产的面积存在较大差异，导致租赁经营业态不同，底稿未见分析原因；在计算布吉厂房租赁期外的月租金时选取了三个可比资产，底稿中未记录可比资产的筛选标准和步骤。同时委估资产与可比资产存在业务模式上的显著差异，底稿未见分析原因。此外奇信股份没有长租物业管理的业务，评估师也未获取奇信股份计划进行长租公寓运营的说明，资料不充分。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条，《资产评估执业准则——资产评估方法》第五条的规定。

三是未分析房产税不采用从价计征的原因。布吉厂房、宿舍位于深圳市，深圳市房产税采用从价计征或从租计征，公司以前年度均采用从价计征缴纳房产税，但评估师对布吉厂房房产税按照从租计征计算房产税，未分析不采用从价计征的原因。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条的规定。

四是底稿中现场勘察情况与实际情况不符，且底稿未进行说明。评估底稿对河北天元商务大厦2201室的现场勘察备注为“待出租，未签合同”，但实际为已出租。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条，《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条、第七条的规定。

五是约定租金与市场租金水平存在较大差异，底稿未进行分析说明。评估师在使用收益法对布吉厂房、宿舍进行评估预测中，认定的市场租金远高于房产现约定租金，评估师未进行分析说明。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条的规定。

六是评估报告披露的布吉厂房、宿舍租赁期与实际租赁期不一致。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第四条的规定。

七是《布吉厂房、宿舍访谈记录》中访谈对象未签字。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十二条的规定。

二、针对第240680号奇信股份项目

一是计算错误。惠州房产房产税的计算公式存在错误，每个年度只计算了1个月房产税，导致全年纯收益计算错误，最终高估评估值2,394.30万元。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条的规定。

二是可比资产论证分析过程不充分。在计算江南名苑房产租赁期外的月租金时选取了三个可比资产，但该三个可比资产与委估资产的用途不同，另外，委估资产与可比资产面积存在较大差异，导致租赁经营业态不同，底稿未见分析原因；在计算布吉厂房租赁期外的月租金时选取了三个可比资产，底稿中未记录可比资产的筛选标准和步骤。同时委估资产与可比资产存在业务模式上的显著差异，底稿未见分析原因。此外奇信股份没有长租物业管理的业务，评估师也未获取奇信股份计划进行长租公寓运营的说明，资料不充分。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条，《资产评估执业准则——资产评估方法》第五条的规定。

三是底稿记录存在问题。底稿记载勘查日期为2023年2月29日及2月30日，上述日期不存在；惠州厂房宿舍收益法计算结果实际为2022年8月31日的评估结果，未更新为本次评估结果。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条、第七条的规定。

你们的上述行为违反了中国证监会《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第182号，以下简称《管理办法》）第四十五条、第四十七条的规定。根据《管理办法》第五十五条的规定，我办决定对你们采取出具警示函的监督管理措施。

现提醒你们加强对证券期货相关法律法规的学习，勤勉尽责履行评估工作义务。你们应当在收到本决定书之日起30日内向我办提交书面整改报告。

如果对本监督管理措施不服，可以在收到本决定书之日起60日内向中国证监会提出行政复议申请，也可以在收到本决定之日起6个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议与诉讼期间，上述监督管理措施不停止执行。

中国证监会深圳专员办

                                  2024年1月18日