深圳专员办

〔2024〕5号

关于对北京中同华资产评估有限公司采取出具警示函措施的决定

北京中同华资产评估有限公司：

根据《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）有关规定，我办对你公司内部治理、质量控制、独立性及以下项目进行了检查：一是江西奇信集团股份有限公司（以下简称奇信股份）拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值资产评估项目（报告文号：中同华评报字（2022）第241983号）（以下简称第241983号奇信股份项目）。二是奇信股份拟编制财务报告涉及投资性房地产公允价值资产评估项目（报告文号：中同华评报字（2023）第240680号）（以下简称第240680号奇信股份项目）。三是北控十方（山东）环保能源集团有限公司拟收购股权涉及的银川保绿特生物技术有限公司股东全部权益价值资产评估项目（报告文号：中同华评报字（2022）第020564号）（以下简称保绿特项目）。经查，你公司存在以下问题：

一、内部治理、质量控制及独立性存在的问题

（一）内部治理存在的问题

1.职业风险基金计提情况和职业责任保险购买情况不符合《资产评估机构职业风险基金管理办法》（财企〔2009〕26号）第五条、第十一条的规定。

2.分公司未按照内部规定的标准承接业务。陕西分公司在2021年业务收入未达标的情况下，于2022年承接了B类和C类项目，不符合你公司内部制度《分公司管理办法细则》中分公司承接B类业务和C类业务年收入应达到最低标准的规定。上述情形不符合《评估机构内部治理指引》（中评协〔2010〕121号）第九十二条的规定。

3.未执业分公司风险保证金未足额缴存。未执业的吉林、湖南、山西、贵州、厦门和海南分公司未缴存风险保证金，不符合你公司内部制度《分公司管理办法细则》中分公司需向总部一次性缴存风险保证金的规定。上述情形不符合《评估机构内部治理指引》（中评协〔2010〕121号）第九十条的规定。

4.分公司未按修订后的内部制度结算管理费用。辽宁分公司与总部结算的2021年管理费用不符合你公司内部制度《分公司管理办法细则》中收取管理费用的相关规定。上述情形不符合《评估机构内部治理指引》（中评协〔2010〕121号）第九十条的规定。

（二）质量控制存在的问题

1.证券服务业务信息报备存在错误。填报的业务明细表存在出具报告日填报错误的情形。上述情形不符合《证券服务机构从事证券服务业务备案管理规定》第十九条第三款的规定。

2.部分内部制度未备案。2022年以来新制订和修订多个内部管理制度，但未按规定完成备案。上述情形不符合《证券服务机构从事证券服务业务备案管理规定》第十六条的规定。

3.部分业务分类错误。部分项目涉及上市公司，但被分类为A4类，不符合你公司内部制度《业务分类管理办法》关于业务分类原则的规定。上述情形不符合《资产评估机构业务质量控制指南》第三十条的规定。

4.风险管理和质量控制委员会会议纪要不完整。部分会议纪要未记录讨论事项，参会人员未签名，未见最终决议。上述情形不符合《资产评估机构业务质量控制指南》第五条的规定。

5.业务承接程序模板内部制度未及时更新。业务承接程序中，“评估业务信息调查表”“评估业务三项评价表”“专业胜任能力评价表”等表格模板已修订并执行，但你公司内部制度未更新。上述情形不符合《资产评估机构业务质量控制指南》第四十六条的规定。

6.复核程序不到位，部分项目经复核后仍存在明显错误，三级复核未按复核要点进行且未达目标。部分项目已经复核完毕，但仍存在报告格式错位，评估增值率未更新等明显错误；部分项目已经三级复核，但仍存在明显计算错误，不符合你公司内部制度的复核目标。上述情形不符合《资产评估机构业务质量控制指南》第四十条的规定。

7.业务档案管理不规范。一是部分项目档案归档日超过归档期限要求。二是证券业务完成情况表未按内部规定及时归档、分类和保管。上述情形不符合《资产评估机构业务质量控制指南》第四十七条的规定。

8.执业质量检查未按照内部制度执行。2022年执业质量检查中，未按照内部制度编制《检查交换意见书》且未由被检查部门签署书面反馈意见，未按要求对被检查项目打分并作出相应处理，不符合你公司内部制度《执业质量检查办法》的相关规定。上述情形不符合《资产评估机构业务质量控制指南》第四十三条、第四十四条、第四十五条的规定。

（三）独立性存在的问题

1.未执行内幕信息知情人登记管理制度，未建立内幕信息知情人档案。上述情形不符合《关于上市公司内幕信息知情人登记管理制度的规定》第八条第二款的规定。

2.执业人员的亲属在执业期间持有委托人或者其他相关当事人的股票。上述情形不符合《资产评估职业道德准则》第十一条、第十二条的规定。

3.未按内部制度要求签署入职及年度的独立性声明。你公司内部制度规定本公司人员应于入职时及以后的每个年度年初签署遵守独立性政策和程序的声明，质量监管部负责检查，实际上未得到执行。另外，部分项目校对审核人未签署《项目组成员独立性声明书》。上述情形不符合《资产评估职业道德准则》第十一条、第十二条的规定。

4.未按内部制度要求执行所持股票申报工作，未填写股票交易自查报告。你公司内部制度规定每年1月1日和7月1日对所有员工及亲属进行所持股票的申报工作，但存在股票申报表不完整，且个别人员申报情况与实际不符的情形。另外你公司存在项目组成员未填写股票交易自查报告的情形。上述情形不符合《资产评估职业道德准则》第十一条、第十二条的规定。

二、项目执业质量存在的问题

（一）第241983号奇信股份项目

1.计算错误。惠州房产相关房产税的计算公式存在错误，每个年度只计算了1个月房产税，导致全年纯收益计算错误，最终高估评估值1,915.43万元。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条的规定。

2.可比资产论证分析过程不充分。一是在计算江南名苑房产租赁期外的月租金时选取了三个可比资产，但该三个可比资产与委估资产的用途不同，另外，委估资产与可比资产的面积存在较大差异，导致租赁经营业态不同，底稿未见分析原因。二是在计算布吉厂房租赁期外的月租金时选取了三个可比资产，底稿中未记录可比资产的筛选标准和步骤。同时委估资产与可比资产存在业务模式上的显著差异，底稿未见分析原因。此外奇信股份没有长租物业管理的业务，评估师也未获取奇信股份计划进行长租公寓运营的说明，资料不充分。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条，《资产评估执业准则——资产评估方法》第五条的规定。

3.未分析房产税不采用从价计征的原因。布吉厂房、宿舍位于深圳市，深圳市房产税采用从价计征或从租计征，公司以前年度均采用从价计征缴纳房产税，但评估师对布吉厂房房产税按照从租计征计算房产税，未分析不采用从价计征的原因。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条的规定。

4.底稿中现场勘察情况与实际情况不符，且底稿未进行说明。评估底稿对河北天元商务大厦2201室的现场勘察备注为“待出租，未签合同”，但实际为已出租。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条，《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条、第七条的规定。

5.约定租金与市场租金水平存在较大差异，底稿未进行分析说明。评估师在使用收益法对布吉厂房、宿舍进行评估预测中，认定的市场租金远高于房产现约定租金，评估师未进行分析说明。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条的规定。

6.评估报告披露的布吉厂房、宿舍租赁期与实际租赁期不一致。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第四条的规定。

7.《布吉厂房、宿舍访谈记录》中访谈对象未签字。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十二条的规定。

（二）第240680号奇信股份项目

1.计算错误。惠州房产房产税的计算公式存在错误，每个年度只计算了1个月房产税，导致全年纯收益计算错误，最终高估评估值2,394.30万元。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条的规定。

2.可比资产论证分析过程不充分。一是在计算江南名苑房产租赁期外的月租金时选取了三个可比资产，但该三个可比资产与委估资产的用途不同，另外，委估资产与可比资产面积存在较大差异，导致租赁经营业态不同，底稿未见分析原因。二是在计算布吉厂房租赁期外的月租金时选取了三个可比资产，底稿中未记录可比资产的筛选标准和步骤。同时委估资产与可比资产存在业务模式上的显著差异，底稿未见分析原因。此外奇信股份没有长租物业管理的业务，评估师也未获取奇信股份计划进行长租公寓运营的说明，资料不充分。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十三条，《资产评估执业准则——资产评估方法》第五条的规定。

3.底稿记录存在问题。一是底稿记载勘查日期为2023年2月29日及2月30日，上述日期不存在。二是惠州厂房宿舍收益法计算结果实际为2022年8月31日的评估结果，未更新为本次评估结果。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第六条、第七条的规定。

（三）保绿特项目

1.部分实际执行的评估程序与评估报告及评估说明中记录不一致。针对存货的评估，《资产评估说明》记载评估师对部分存货进行抽查，并编制抽查盘点表，但检查发现评估底稿中并无抽查盘点表，评估师表示在现场核实时因存货价值占比相对较低，根据重要性原则并未对存货进行抽查。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第四条的规定。

2.在收益法预测时存在计算错误。在预测2022年所得税费用时，未正确扣减历史年度弥补亏损，多扣除历史年度弥补亏损674.88万元，少计算当期所得税费用101.23万元。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条的规定。

3.在收益法预测时遗漏计算部分油脂销售收入。在预测特许经营期内未来的油脂销售收入时，在计算餐厨油脂产量过程中遗漏永宁县餐厨垃圾收运量合计9.95万吨，少计油脂销售收入合计3,103.48万元。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条，《资产评估执业准则——资产评估方法》第十一条的规定。

你公司的上述行为违反了《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第182号）第四十五条、第四十七条的规定。根据《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第182号）第五十五条的规定，我办决定对你公司采取出具警示函的监督管理措施。

现提醒你公司关注以下事项：一是严格遵照相关法律法规、《资产评估执业准则》及相关执业规范的规定，及时采取措施加强内部管理，健全质量控制制度，确保评估执业质量。二是督促相关执业人员加强对证券期货相关法律法规的学习，勤勉尽责履行评估工作义务。你公司应当在收到本决定书之日起30日内向我办提交书面整改报告。

如果对本监督管理措施不服，可以在收到本决定书之日起60日内向中国证监会提出行政复议申请，也可以在收到本决定书之日起6个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议与诉讼期间，上述监督管理措施不停止执行。

中国证监会深圳专员办

                                  2024年1月18日